近兩周，資本市場(chǎng)的政策導(dǎo)向已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，從印花稅再到規(guī)范減持行為等政策措施，明顯釋放出決心穩(wěn)定資本市場(chǎng)的信號(hào)（作為投資者一定要清楚這一點(diǎn)）。而將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，政策落地的密集程度以及力度均較以往有更大的亮點(diǎn)。
首先要關(guān)注的是恒大系復(fù)牌。最近一段時(shí)間，恒大系上市公司密集補(bǔ)發(fā)財(cái)報(bào)，財(cái)報(bào)雖然難看，但這是復(fù)牌必須要走的流程。財(cái)報(bào)陸續(xù)補(bǔ)發(fā)布后，復(fù)牌也提上日程。7月28日恒大汽車(chē)復(fù)牌，8月3日恒大物業(yè)復(fù)牌，8月28日中國(guó)恒大復(fù)牌，尤其是中國(guó)恒大復(fù)牌這件事估計(jì)大家沒(méi)什么印象，畢竟當(dāng)天降印花稅這件事占了頭條。
筆者認(rèn)為，恒大系上市公司復(fù)牌可以看作是已經(jīng)度過(guò)了相對(duì)困難的時(shí)刻。而復(fù)牌一定程度上也暢通了融資渠道。沒(méi)復(fù)牌前，市場(chǎng)是難以對(duì)恒大系公司進(jìn)行定價(jià)的。復(fù)牌后，市場(chǎng)能夠根據(jù)股價(jià)和財(cái)務(wù)狀況對(duì)恒大進(jìn)行評(píng)估。在恒大汽車(chē)復(fù)牌后的半個(gè)月，紐頓集團(tuán)向恒大汽車(chē)戰(zhàn)略投資5億美元，收購(gòu)27.5%的股權(quán)。可見(jiàn)，恒大系企業(yè)復(fù)牌對(duì)于化解公司自身風(fēng)險(xiǎn)也是起到積極作用的。
8月30日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在廣州落地。而隨后兩天時(shí)間，深圳、武漢、東莞、中山等地也宣布實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸政策，可見(jiàn)口子一開(kāi)，全國(guó)各主要城市都在“迫不及待”地實(shí)施。一方面我們要從如此迅速的反應(yīng)速度看到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)急需強(qiáng)有力的政策來(lái)扭轉(zhuǎn)局面。另一方面也要看到當(dāng)前調(diào)控態(tài)度的轉(zhuǎn)變。相比于以往，政策落地的頻率和力度均比以往要快和更大。
在過(guò)去幾年時(shí)間，為抑制過(guò)快上漲的樓價(jià)，多地一線城市都推出“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控措施。而認(rèn)房不認(rèn)貸是指不論是否曾經(jīng)有過(guò)貸款，只要目前名下在擬購(gòu)房地沒(méi)有房產(chǎn)，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠�！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”主要能夠刺激一線城市居民的改善需求，同時(shí)發(fā)掘一部分在其他地方有房，但在擬購(gòu)房地沒(méi)有房子居民的潛在購(gòu)房需求，促進(jìn)一、二手房的交易流通，降低整體購(gòu)房成本。
可以預(yù)見(jiàn)，這個(gè)政策落地，會(huì)逐漸有更多房源在二手市場(chǎng)掛牌。換句話(huà)說(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”一定程度上能夠帶動(dòng)一線城市的新房需求，加速房企銷(xiāo)售回款進(jìn)度，緩解房企壓力。但對(duì)于二手市場(chǎng)而言，有置換需求的客戶(hù)想要買(mǎi)房，還是需要先把原住房賣(mài)掉，想要快速出手，需要降低價(jià)格，二手房的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)或許會(huì)更加劇烈。但無(wú)論如何，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策是緩解當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售局面、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的一劑良藥。
這里提一嘴房?jī)r(jià)能不能降的問(wèn)題。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出后，會(huì)促進(jìn)房子的流通，掛牌量和流通速度起來(lái)了，自然而然市場(chǎng)的定價(jià)“更卷”。但仔細(xì)一想，這何曾不是一種價(jià)值回歸？當(dāng)價(jià)格下降達(dá)到一定幅度，自然會(huì)出現(xiàn)承接和成交量上升，這也會(huì)加快房企的銷(xiāo)售回款進(jìn)度以及增加相關(guān)稅收收入。事實(shí)上，一些房企已經(jīng)在想方設(shè)法地在降價(jià)促銷(xiāo)�？梢哉f(shuō)，除非你是持有多套房，不然對(duì)各方還是挺有好處的。
最近另外一個(gè)消息是主要國(guó)有大行和股份行已經(jīng)在著手準(zhǔn)備調(diào)整存量房貸利率和降低存款利率。這個(gè)對(duì)銀行本身可能會(huì)影響大一點(diǎn)。調(diào)整存量房貸，主要是應(yīng)對(duì)減少提前還貸的需求。銀行的基本業(yè)務(wù)之一是存貸業(yè)務(wù)，銀行的錢(qián)貸不出去，會(huì)面臨一定的利息償還壓力�，F(xiàn)在多數(shù)貸款都是采取LPR+基點(diǎn)的方式，今年以來(lái)，整體的流動(dòng)性是比較寬松的，LPR已經(jīng)兩次下調(diào)，而銀行的利潤(rùn)總體是要保持穩(wěn)定的（至少說(shuō)，不能下降太快，影響股息分配對(duì)市場(chǎng)的影響不容小覷），因此在息差縮小的情況下，下調(diào)存款利率就勢(shì)在必行了。
調(diào)整存量房貸利率和降低存款利率長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)算是中性偏利好政策。一方面調(diào)整存量房貸利率可以降低利息成本的支出，居民用于消費(fèi)、投資的錢(qián)是增多了的。另一方面存款利率的降低刺激更多的投資和消費(fèi)，畢竟利息少了，人們的正常思維一定會(huì)去尋找收益更的投資產(chǎn)品或增加消費(fèi)，畢竟利息越來(lái)越少，還不如多花點(diǎn)。而這種溢出的投資和消費(fèi)帶來(lái)的效應(yīng)最終會(huì)刺激一小部分居民的置換或二套房需求。
而在今天，金融監(jiān)管總局也明確對(duì)于商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%，這對(duì)于刺激購(gòu)房需求是起到一定積極作用的。不僅如此，證監(jiān)會(huì)、滬深交易所，近段時(shí)間也密集發(fā)布關(guān)于積極支持房企利用股權(quán)、債券等方式進(jìn)行融資的措施，從目前來(lái)看，多部門(mén)、機(jī)構(gòu)都在近期發(fā)出了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整措施，調(diào)整的聯(lián)動(dòng)性在以往是罕見(jiàn)的。
而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速以及銷(xiāo)售面積是同比下降的。而分地區(qū)來(lái)看，中西部地區(qū)的下降幅度尤為明顯。
房地產(chǎn)這輪復(fù)蘇其實(shí)是走得比較出乎意料的，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)出臺(tái)了房地產(chǎn)16條政策來(lái)推動(dòng)保交樓，對(duì)處于供給端的房企來(lái)說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)解決了一部分的資金問(wèn)題。但需求端僅僅經(jīng)歷了1-4月的短暫復(fù)蘇，隨后又繼續(xù)往下。雖然說(shuō)前期有了16條政策的支持，但始終要靠銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)回款，因此整體行業(yè)形勢(shì)5月開(kāi)始又出現(xiàn)了走弱的現(xiàn)象�？炊@條傳導(dǎo)鏈，就不難理解為何在融資方面給房企提供幫助，前段時(shí)間一些房企還會(huì)出現(xiàn)資金問(wèn)題了。
而當(dāng)前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降首付比例”、“降購(gòu)房成本”等措施可以看作是刺激需求端的組合拳。組合拳的成效如何，還有待觀察。但至少有一點(diǎn)能看到的是，此次刺激的力度都比以往要好，銷(xiāo)售起來(lái)了，才能讓房企實(shí)現(xiàn)自身造血。
預(yù)期和信心往往是先行的，本輪密集出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已經(jīng)釋放出積極信號(hào)，預(yù)期和信心的好轉(zhuǎn)，能夠增強(qiáng)政策措施的落地效果。
數(shù)據(jù)來(lái)自：東財(cái)、相關(guān)部門(mén)官網(wǎng)