根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布報告顯示，二季度，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)交易總額同比下降19%至402億元。不過在一季度活躍市場的推動下，今年上半年交易總額較去年同期仍上漲3.3%，總計達1258億元。值得一提的是，新加坡資本在過去的18個月里，已累計在國內(nèi)投資了近435億人民幣的物業(yè)資產(chǎn)，遠(yuǎn)高于過去10年的平均值（約50億人民幣）。另外，香港、美國和加拿大的投資者在過去一年里也表現(xiàn)活躍。
投資者虎視眈眈
盡管二季度投資額放緩，市場中仍有不少資金充足的買家正在積極尋找和等待合適的投資時機。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，買賣雙方在價格上仍有約10%至20%的落差，造成交易談判時間的延長。不過隨著市場上可售物業(yè)的不斷增加，預(yù)計價格將在下半年有所松動。目前收益率正處于歷史低點，短期內(nèi)資產(chǎn)價格的下調(diào)預(yù)計也將促使收益率回升。 另外，許多大型外資機構(gòu)買家正瞄準(zhǔn)一線城市核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，然而目前此類型的可售資產(chǎn)仍十分匱乏。一旦市場上有可售的高標(biāo)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)或大型資產(chǎn)包，勢必將促進投資額再次回升。
戴德梁行認(rèn)為，對于許多市場參與者來說，今年上半年可謂充滿挑戰(zhàn)。在中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)籠罩下，即使二季度市場吸納量有所回升，但整個上半年仍處于低位。預(yù)計2019年下半年市場需求相比往年也仍將有所放緩。然而，國內(nèi)經(jīng)濟目前展現(xiàn)出強大韌性，一系列刺激政策的出臺也已取得了一定積極效果。如果貿(mào)易摩擦沒有進一步升級，預(yù)計外資將繼續(xù)活躍于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場。長期看來，中國龐大的地產(chǎn)市場規(guī)模，以及多樣化的城市、物業(yè)類型將持續(xù)吸引投資者的目光。
較樂觀的是二線城市投資交易額有明顯上升。二季度，天津和成都兩地均有大規(guī)模零售地產(chǎn)投資，分別達79億人民幣及22億人民幣。除了近期ARA聯(lián)手中金收購了位于成都的商業(yè)中心晶融匯外，黑石也將在今年完成對塔博曼熙地港購物中心資產(chǎn)包的收購。該資產(chǎn)包內(nèi)總計涵蓋3宗零售物業(yè)，其中兩座位于西安和鄭州。得益于當(dāng)?shù)厝丝诩翱芍涫杖氲目焖僭鲩L，二線城市核心地區(qū)的購物中心不斷吸引國內(nèi)外投資者的目光。同時，物流地產(chǎn)以較高的投資回報率以及新建用地的相對緊缺而持續(xù)受到投資者的追捧。
深圳甲級寫字樓
需求回落
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)也以深圳為樣本，印證了商業(yè)地產(chǎn)投資放緩。報告顯示，今年上半年，受中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)影響，深圳多數(shù)行業(yè)盈利前景不確定性增加，對甲級辦公樓的需求因此出現(xiàn)回落。除了專業(yè)服務(wù)和軟件開發(fā)企業(yè)仍保持一定擴張需求外，其他行業(yè)控制租賃成本的意愿有所上升。部分租戶積極尋找遷往市內(nèi)租金較低的甲級或乙級辦公樓的機會。
上半年，深圳約50萬甲級寫字樓供應(yīng)入市，與去年下半年供應(yīng)量基本持平，全市空置率小幅上揚。上半年，深圳市場迎來6個甲級辦公樓項目竣工，為市場新增約48萬平方米供應(yīng)，全市甲級辦公樓市場的供應(yīng)壓力仍較大。6月底，深圳甲級辦公樓空置率與去年年底相比小幅上揚至16.8%。因市場需求有所回落，部分新入市項目出租率偏低。此外，對福田CBD高租金甲級辦公樓需求的減弱使該區(qū)域空置率小幅增長，但得益于南山后海與科技園片區(qū)對科技類租戶的持續(xù)吸引，深圳空置率水平上揚幅度不大。
深圳辦公樓投資市場情緒較為高昂，成交活躍，至今已有數(shù)筆大宗辦公樓交易。在大灣區(qū)規(guī)劃出臺的背景下，投資者大多看好深圳的長遠(yuǎn)發(fā)展，趁當(dāng)下租金下行、業(yè)主議價能力較弱的時機，積極購入深圳的甲級辦公物業(yè)，尤其是中小型獨棟物業(yè)和位于深圳南山區(qū)（包括后海、蛇口和前海）的散售型物業(yè)。同時，投資者還關(guān)注具有穩(wěn)定租金收益或能很快帶來穩(wěn)定租金收益的項目。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，中美就貿(mào)易問題達成的共識將有助于減小經(jīng)濟不確定性，改善租戶對市場盈利的預(yù)期，預(yù)計深圳辦公樓租賃需求將逐步回暖。此外，相對寬松的財政、貨幣環(huán)境以及大灣區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進，將進一步提升企業(yè)信心，對深圳辦公樓租賃與銷售市場起到支撐作用。
據(jù)牛津經(jīng)濟研究院數(shù)據(jù)顯示，在2019至2021年期間，中國一線城市預(yù)計將會新增共120萬個就業(yè)崗位，其中大部分增長將來自于服務(wù)業(yè)。這勢必會帶來大量對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求，帶動投資者興趣增長。