市場打探 趨勢透析

3月份成交出爐，珠海樓市數(shù)據(jù)面顯示良好。據(jù)統(tǒng)計顯示，珠海3月份共成交新建商品房4718套，其中新建住宅成交3649套，商業(yè)用房成交160套，辦公面積成交153套，成交量環(huán)比數(shù)據(jù)全線上漲，上漲幅度均超過100%以上。

其中，斗門的住宅成交非常吸睛，排名前20位的成交項目基本是斗門項目。業(yè)內(nèi)分析稱，受斗門目前人才政策等影響，加上區(qū)內(nèi)供貨項目充足，目前斗門市場成交向好，成為珠海樓市最大的亮色。

全市數(shù)據(jù)

成交4718套，環(huán)比上漲167%

根據(jù)合富研究院(珠海)統(tǒng)計的珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)顯示，珠海3月份共成交新建商品房4718套，比2月份的1766套上漲167%；總成交面積約為42 .25萬平方米，比2月份的14 .96萬平方米上漲182%。

全市均價同比下降25%

價格方面，3月份珠海全市新建商品房的均價約19557 .13元/平方米，受到商業(yè)及辦公類別的成交價調(diào)低影響，與2月份的19802.5元/平方米基本持平，同比去年3月份的26168.59元/平方米下降25%。

分區(qū)成交中，西區(qū)依舊成交最高。據(jù)統(tǒng)計，今年3月西區(qū)一共成交29 .97萬平方米新建商品房，比2月的10 .74萬平方米上漲179%，同比去年同期的3 .74萬平方米暴漲超過7倍，一掃去年成交陰霾。不過成交價格卻出現(xiàn)下降，3月份的西區(qū)商品房成交價為14278 .66元/平方米，環(huán)比下降4%，同比也下降16%。

分析指出，斗門雖然部分項目價格上調(diào)，但由于成交基數(shù)太大，加上金灣目前成交縮窄，拖累了西區(qū)的總體樓價。

中心區(qū)成交同比漲272%

此外，主城中心區(qū)新建商品房總成交面積為3.94萬平方米，比2月的0 .88萬平方米大漲348%，同比也上漲272%，該區(qū)成交占總成交約9%。

主城中心區(qū)的成交均價為34212元/平方米，比2月的33065 .08元/平方米上漲3%，同比去年3月的31733 .78元/平方米上漲8%，市場表現(xiàn)總體小幅量價齊升；主城新區(qū)新建商品房成交約6 .43萬平方米，比2月的2 .62萬平方米上漲146%，同比則大漲394%，占總成交15%。該區(qū)成交均價為27395元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比也下跌5%，市場總體小幅度量升價跌。

橫琴新區(qū)表現(xiàn)也較為積極，商品房總成交面積約1 .89萬平方米，環(huán)比2月上漲163%，同比大漲則近一倍，占總成交4%；成交均價45954元/平方米，環(huán)比上漲3%，但同比去年同期則下降12%。

3月份新增商品房64萬平方米

供應(yīng)方面，珠海3月份共提供64萬平方米的新增商品房，其中住宅占比依舊高企，占比近8成。

分區(qū)方面，3月份西區(qū)商品房市場供應(yīng)最多，約28 .32萬平方米，環(huán)比與同比均有所上升，占總供應(yīng)44%；主城新區(qū)供應(yīng)量次之，商品房市場供應(yīng)約14 .98萬平方米，占總供應(yīng)23%；橫琴新區(qū)商品房市場新增供應(yīng)約11 .99萬平方米，占總供應(yīng)19%；主城中心區(qū)商品房市場新增供應(yīng)約8 .64萬平方米，占總供應(yīng)14%。

基本上供應(yīng)量有所好轉(zhuǎn)，也與開發(fā)商積極推貨、新項目上市有關(guān)。

亮點

住宅：斗門成交一馬當先，支撐全市半邊天

如果說3月成交回暖靠住宅，那么住宅成交領(lǐng)域中斗門可謂一馬當先。據(jù)統(tǒng)計顯示，3月份珠海新建住宅總成交面積為38.4萬平方米，其中斗門一個區(qū)域成交就達到24.04萬平方米，占全市住宅成交超過6成，可謂漲幅驚人。

今年3月珠海新建住宅市場表現(xiàn)量價齊升。新建住宅市場成交占全市總成交91%，成為絕對成交主力，月度成交面積環(huán)比上漲184%，同比更是上漲207%。全市住宅成交均價為22303元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比只上漲1%，基本總體價格保持穩(wěn)定。

分區(qū)成交方面，多個區(qū)域成交量總體上揚，但價格走勢則各有分化。據(jù)統(tǒng)計顯示，斗門成交成為絕對主力，3月份共網(wǎng)簽24 .04萬平方米的新建住宅，比2月的7 .53萬平方米上漲超過2倍，同比去年同期的3 .14萬平方米則暴漲666%，可謂成功逆襲。

但價格方面則出現(xiàn)小幅下 降 ，3月 份 成 交 均 價 為13373元/平方米，環(huán)比下降4%，同比也下降8%，這也證明近期雖然有斗門項目小范圍漲價，但更多項目還是維持原價甚至推出局部優(yōu)惠。

此外，雖然各板塊受2月成交基數(shù)低的影響總體成交量呈現(xiàn)不等漲幅，但價格方面的分化則較為明顯，除了斗門出現(xiàn)小幅價格下降外，部分區(qū)域也出現(xiàn)同樣的情況。其中，吉大跌幅最為明顯。統(tǒng)計顯示，3月份該區(qū)新建住宅網(wǎng)簽平均價為37715元/平方米，但對比2月份的46853元/平方米下降2成，同比也下降超過2成。其余區(qū)域下跌幅度較小，新香洲、南灣、唐家、橫琴和高欄港都有不同程度的小幅下降，具體環(huán)比降幅在1%- 4%之間，而老香洲、前山、拱北和金灣是價格環(huán)比小幅上漲的代表。

在項目成交方面，斗門的住宅成交非常吸睛，排名前20位的成交項目中基本是斗門項目，斗門時代傾城雙生花以500套簽約量領(lǐng)跑全市，單盤銷售排名前十項目主要集中在西區(qū)，其中斗門8個，金灣和老香洲各1個，6個項目成交套數(shù)過百。

目前，珠海新建住宅市場供應(yīng)約49萬平方米，占全市總 供 應(yīng)7 8 %，環(huán) 比 上 漲263%。雖然供應(yīng)量上漲，但由于成交量放大，庫存去化周期有所縮短。截至2019年3月末，珠海新建住宅存量約287萬平方米，近半年月均成交約30萬平方米，整體去化周期約10個月；預(yù)計未來半年預(yù)測新增供應(yīng)量約177萬平方米，西區(qū)仍為供應(yīng)主要區(qū)域，其中斗門供應(yīng)貨量占新增供應(yīng)的29%。

商業(yè)公寓：冷極反彈，但庫存仍高企

此前，珠海商用物業(yè)被多番整治，其中商業(yè)公寓是“重災(zāi)區(qū)”，受此影響珠海此類商用物業(yè)成交大幅下滑。不過，今年3月份成交情況終于有所好轉(zhuǎn)。

據(jù)統(tǒng)計顯示，3月商業(yè)公寓市場新增供應(yīng)約13萬平方米，占全市總供應(yīng)20%；其中總成交面積約3萬平方米，占全市總成交7 %，環(huán)比上漲183%，但同比依舊大幅下滑，無法回到正常水平；成交均價為27677元/平方米，環(huán)比基本持平。目前珠海商業(yè)公寓市場表現(xiàn)量升價穩(wěn)。

在新增供應(yīng)里，橫琴和保稅區(qū)是集中供應(yīng)區(qū)域，成交以保 稅 區(qū) 為 主 力 ，成 交 占 比57%；各板塊成交價格基本保持平穩(wěn)。目前，保稅區(qū)泰禾中央廣場以42套簽約量領(lǐng)跑全市，單盤銷售排名前十項目中保稅區(qū)6個，橫琴新區(qū)2個，拱北、前山各1個。

銷量上升，不代表庫存量就能樂觀。截至2019年3月末，珠海商業(yè)公寓市場存量約104萬平方米，近半年月均成交僅4萬平方米左右，導(dǎo)致整體去化周期高達30個月，同時未來半年新增供應(yīng)量約90萬平方米，集中在橫琴、南灣和拱北區(qū)域，這都為該類物業(yè)未來的庫存量和銷售蒙上競爭陰影。