1月21日，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專項研討班在北京開班。習(xí) 近平總書記在開班式上發(fā)表講話指出，要全面做好住房市場調(diào)控等工作，“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。

記者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的政策口徑正在發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變—與此前相比，長效機(jī)制后多加了“方案”二字，而過往建立、研究或構(gòu)建長效機(jī)制的表述也已進(jìn)化到“穩(wěn)妥實施”。

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)對時代周報記者指出：“房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)提了很長一段時間，過去中央的表述從‘加快建立’到‘構(gòu)建’，從邏輯上看，這次專題會上換成‘穩(wěn)妥實施……方案’的表述，這就明確地向社會傳達(dá)了一種信息，即中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)取得突破性進(jìn)展，目前已經(jīng)形成具體方案，下一步就是如何‘穩(wěn)妥實施’的問題�！�

從概念到方案歷時六年

早在2014年3月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，其中就提出“調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制”�！伴L效機(jī)制”首次進(jìn)入大眾眼簾，但此時還集中在“房地產(chǎn)市場‘調(diào)控’長效機(jī)制”。

2015年4月召開的第十八屆中共中央政治局會議，開始轉(zhuǎn)變思路，長效機(jī)制的著力點(diǎn)由“調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖】蛋l(fā)展”，提出“建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。

此后，關(guān)于長效機(jī)制的概念越來越清晰，思路也越來越明確。

“經(jīng)過長期編制和反復(fù)討論，房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)得到高層認(rèn)可并將逐步轉(zhuǎn)向?qū)嵤╇A段。尤其是此次對長效機(jī)制的措辭調(diào)整，可以看作是一個實質(zhì)性的進(jìn)展�！睆V東省住房政策研究中心副主任陳洋對時代周報記者說。

“長效機(jī)制不是憑空而來的，而是從過往調(diào)控政策的經(jīng)驗和教訓(xùn)中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續(xù)，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續(xù)實施，也有對未來新藍(lán)圖的重新設(shè)計，特別是‘房住不炒、兩多一并’大方向下新機(jī)制的創(chuàng)新，”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則對時代周報記者表示，長效機(jī)制不是一成不變的，將在歷次調(diào)控基礎(chǔ)上不斷動態(tài)調(diào)整和優(yōu)化。

那么，長效機(jī)制方案將會包括哪些內(nèi)容？

“這個方案一定是涉及從土地開發(fā)到市場銷售的方方面面，包括房地產(chǎn)立法、金融、稅收、統(tǒng)計、監(jiān)管等多個領(lǐng)域；應(yīng)該是圍繞‘房住不炒’的發(fā)展定位，制定或完善相應(yīng)的商品房制度、公共住房制度、租賃住房制度，進(jìn)一步完善土地招拍掛制度、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度等；既包括一些基礎(chǔ)性的制度安排，也包括需求管控政策，即前期的限制性措施要根據(jù)市場情況因城施策，不排除在部分壓力較大的地區(qū)長期化�！蓖鯓I(yè)強(qiáng)詳細(xì)分析指出。

“穩(wěn)妥”實施把控風(fēng)險

在1月21日的防范化解重大風(fēng)險專項研討班上，對房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制的整體描述為：“各地區(qū)各部門要平衡好穩(wěn)增長和防風(fēng)險的關(guān)系，把握好節(jié)奏和力度。要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。要加強(qiáng)市場心理分析，做好政策出臺對金融市場影響的評估，善于引導(dǎo)預(yù)期。要加強(qiáng)市場監(jiān)測，加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)調(diào)，及時消除隱患�！�

王業(yè)強(qiáng)指出，這里“穩(wěn)妥”二字，暗示了關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制相關(guān)政策措施出臺在時機(jī)選擇上要確保房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”，不能保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策措施將會延遲出臺，直到時機(jī)成熟。同時，也說明了當(dāng)前中央對待房地產(chǎn)市場的態(tài)度是“求穩(wěn)”，既要穩(wěn)房價穩(wěn)地價，又要穩(wěn)市場預(yù)期。

“穩(wěn)”這個字，不僅是此次長效機(jī)制方案實施的一個必要前提，也是2019年全國經(jīng)濟(jì)工作和住建工作的主旋律。

在去年12月底進(jìn)行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，對今年經(jīng)濟(jì)工作提出“進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投 資、穩(wěn)預(yù)期”的要求。在同月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，也對2019年全國住建工作提出了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)過2016年9月30日開啟的這一輪從嚴(yán)調(diào)控之后，我國房地產(chǎn)市場房價上漲勢頭得到遏制，市場步入平穩(wěn)發(fā)展軌道。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，去年12月一二線城市新建商品房和二手房銷售價格同比累計平均漲幅比上年同期均回落，三線城市新建商品房價格同比累計平均漲幅與上年同期相同，二手房銷售價格累計平均漲幅有所擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

雖然我國去庫存工作取得了一定成就，大多數(shù)城市庫存處于低位，但不排除這一兩年受各地供應(yīng)加大、市場遇冷等情況影響，整體庫存有反升的威脅。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月末，監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升9.0%。重點(diǎn)檢測城市中，福州升幅較大，達(dá)25.42%，寧波次之，升幅約20%，北京、上海和溫州庫存升幅也超過了10%。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析，2019年樓市的風(fēng)險有三個，包括三四線與部分二線再次去庫存的風(fēng)險、高房價的泡沫風(fēng)險、與房地產(chǎn)相關(guān)的潛在金融風(fēng)險。

與此同時，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也對時代周報記者指出，我國房地產(chǎn)業(yè)存在“一放就瘋”的特點(diǎn)，需要警惕“失控”風(fēng)險。

王業(yè)強(qiáng)指出，方案實施的前提是“穩(wěn)妥實施”，也就是說，任何政策措施的出臺都要以房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展為前提。這樣看來，預(yù)測將會是“中央出臺指導(dǎo)性政策，各地方根據(jù)實際情況從中央提供的方案中選擇性制定相應(yīng)的政策措施，因城施策，確保市場穩(wěn)定。此外這個方案的推進(jìn)是不一致的，時間上有先后，力度上有輕重，措施上有差異” 。

“一城一策”或成核心

面對各地千差萬別的市場狀況，因地制宜、松緊有別，但目標(biāo)一致就成為時下落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出2019年的住房工作要堅持“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任”之后，“因城施策”“一城一策”就成為我國房地產(chǎn)熱門詞匯。

前述多位專家分析認(rèn)為，此次穩(wěn)妥實施長效機(jī)制方案，“一城一策”也會成為核心。

“穩(wěn)妥實施的核心在于落實‘一城一策’，既要通過地方的長效機(jī)制試點(diǎn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的‘房住不炒’的大方向下進(jìn)行，接受中央的指導(dǎo)和管理，同時地方也會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，”楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步指出，“只有這樣，‘一城一策’才能實現(xiàn)它的兩個核心目標(biāo)：給予地方調(diào)控的靈活性，同時避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險�！�

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有河南、浙江、福建、長沙、成都等省市宣布將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。

但與此同時，時代周報記者也注意到，上述各地發(fā)布的“一城一策”相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)城市目前只是提出了概念和方向性要求，并未出臺具體的“一城一策”方案。

實際上，各地的“一城一策”規(guī)劃除常規(guī)性提出“三穩(wěn)”目標(biāo)、“房住不炒”、“平穩(wěn)健康發(fā)展”等方向性要求外，部分地方也會圍繞“一城一策”下的房地產(chǎn)調(diào)控如何做，提出局部措施，包括“落實地方主體責(zé)任”“加強(qiáng)供需雙調(diào)節(jié)”“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管檢測和調(diào)控工作”“運(yùn)用住宅用地、金融、財稅等政策‘組合拳’”“保障房、租賃房托底”等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者表示，從目前已經(jīng)發(fā)布“一城一策”試點(diǎn)的城市來看，主要還是二線城市，目前全國各地的政府工作報告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，預(yù)計接下來市場的定調(diào)比較清晰，在“一城一策”上會有較多動作。

除了已經(jīng)宣布進(jìn)入“一城一策”試點(diǎn)的城市，近期各地政策調(diào)整也呈現(xiàn)出“因城施策”的特點(diǎn)—各地房地產(chǎn)市場政策出現(xiàn)分化，有的地方在收緊，有的地方在適度放松。

在山東菏澤打響取消限售第一槍之后，多個城市政策出現(xiàn)松動，比如廣州調(diào)整商服限售、青島暫停搖號。但也有城市加強(qiáng)調(diào)控，比如�？谙奘奂哟a、深圳在政府工作報告里重筆提及地產(chǎn)調(diào)控。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，“一城一策”接下來可能會有新的內(nèi)涵，一是各地會根據(jù)自身樓市情況，形成比較豐富的調(diào)控內(nèi)容，大體上以“常規(guī)內(nèi)容+松綁內(nèi)容+規(guī)范內(nèi)容”相結(jié)合，比如說在土地供應(yīng)和住房保障、限購限售等政策、房地產(chǎn)交易秩序等方面進(jìn)行一些調(diào)整。二是各地會從實際出發(fā)，形成差異性內(nèi)容，比如后續(xù)各地會結(jié)合自身樓市情況，在開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)有所創(chuàng)新，部分地方也會和區(qū)域相結(jié)合，針對區(qū)域的用地情況，適當(dāng)調(diào)整土地出讓條件等。