通常，在餐飲選址前，我們要對目標(biāo)商圈進(jìn)行評估，分成不同的級(jí)別：非常好、好、一般、不合適。非常好的商圈應(yīng)該極度活躍，擁有重要的銷售推動(dòng)，配套設(shè)施比較齊全，而且發(fā)展?jié)摿^大。被定義為好的商圈，可能這個(gè)商圈已經(jīng)成形并成熟，不會(huì)有一個(gè)大的增長，但還是有一定活躍度。一般商圈通常市場相對比較穩(wěn)定，沒有增長，但這個(gè)商圈目前能夠繼續(xù)讓我們?nèi)〉每梢越邮艿匿N售額和利潤。
最后就是不適合我們的一個(gè)商圈了，這個(gè)商圈可能已經(jīng)呈現(xiàn)出衰退的跡象了，銷售推動(dòng)可能已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移了，無法給我們提供一個(gè)維持空間。所以我們在選址中，對這種位置一定要慎重!那么，究竟如何正確成功選址，以下“八大定律”值得大家參考：
一、評定市場理想性
基于商圈的銷售潛力和餐廳進(jìn)入此區(qū)域的需要，一個(gè)非常好的商圈應(yīng)有充裕的客人，不管他們是在此區(qū)域居住，工作，購物，娛樂或通勤。在評定市場這個(gè)理想性的時(shí)候有幾個(gè)注意點(diǎn)：
1、注意因天然或人為障礙形成的半月商圈。
這種商圈實(shí)際是存在的，舉個(gè)例子就是濟(jì)南，在濟(jì)南的話他有一個(gè)街，叫半壁街，因?yàn)樗幻媸钦麄�(gè)商業(yè)一條街，還另一面呢，就是護(hù)城河啊!
2、單靠居民這個(gè)銷售推動(dòng)，不能夠產(chǎn)生足夠的營業(yè)額以達(dá)到盈利，只是一個(gè)輔助性的銷售推動(dòng)。
我們在這種地方選擇的時(shí)候一定有第二個(gè)或是第三個(gè)銷售推動(dòng)來給我們帶來助力，如果單靠居民的話實(shí)現(xiàn)高營業(yè)額是相當(dāng)困難的。
3、百分之八十的顧客都來自我們方圓三百米以內(nèi)的一個(gè)銷售推動(dòng)。
大約有五六分鐘的路程是他步行能夠到達(dá)的一個(gè)地點(diǎn)，這個(gè)是我們的主要的一個(gè)銷售推動(dòng)。
4、市場理想性好，還要爭取競爭顧客。
我們要取得這個(gè)**的一個(gè)位置，就是我們所說的千分點(diǎn)。否則那如果是競爭者占據(jù)了一個(gè)千分點(diǎn)的位置在這個(gè)地方選址的話，這時(shí)我們會(huì)比較被動(dòng)了。
5、評估商圈的整體銷售潛力來推定未來在此商圈開設(shè)其他餐廳的可能性，及早考慮現(xiàn)在和未來餐廳的布局是非常重要的。
可能這個(gè)地方只目前只滿足一家，但是如果是說這個(gè)地方未來消費(fèi)潛力是比較大的。銷售潛力比較大，我們在這個(gè)商圈可不可以在開設(shè)其他的一個(gè)餐廳啊第二家或者是第三家，我們可以進(jìn)行提前了一個(gè)預(yù)估�？紤]現(xiàn)有和未來餐廳一個(gè)布局也是非常重要的。
6、基于調(diào)查研究，確定我們的顧客主要來自哪個(gè)年齡段的人群，當(dāng)中男女顧客各占多少，確保商圈的銷售推動(dòng)能夠吸引這些主要人群。
7、充分了解方圓三百米以內(nèi)的人口統(tǒng)計(jì)，收入水平、人口數(shù)量和素質(zhì)。
根據(jù)不同人口的數(shù)量和素質(zhì)，我們來設(shè)計(jì)一個(gè)**的店面形象，更加貼近顧客。
二、確定重要銷售推動(dòng)
一個(gè)銷售推動(dòng)能夠給我們帶來顧客，如購物中心、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校等等，我們的餐廳就應(yīng)該靠近這些銷售推動(dòng)的出入口。在選址過程中要注意以下幾點(diǎn)：
a、密集在十字路口附近的銷售推動(dòng)會(huì)成為一個(gè)重要且活躍的人流聚焦點(diǎn)。
b、我們的餐廳應(yīng)該位于這種聚焦點(diǎn)中，具備便利性和高能見度以取得較大的銷售額。
c、銷售推動(dòng)若分散分布于商圈內(nèi)，大大提高了餐廳尋找明顯聚客點(diǎn)的難度。
我們通過銷售推動(dòng)的研究發(fā)現(xiàn)
1、當(dāng)餐廳位于人流量高的一個(gè)購物中心或者交通樞紐的七十五米范圍之內(nèi)，取得良好的銷售額機(jī)會(huì)是比較高的。
2、只靠單一的一個(gè)銷售推動(dòng)來提升我們的營業(yè)額風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。在僅有一個(gè)單一銷售推動(dòng)的地方開店，一但出現(xiàn)競爭對手，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)就比較高了。因?yàn)檫@個(gè)地方不足以支撐兩個(gè)或者三個(gè)以上店鋪在這里營業(yè)。如果一定要在這地方選，我們必須要選擇千分點(diǎn)那個(gè)位置，如果沒有選到千分點(diǎn)的位置，其他位置的話就盡量不要去再去考慮了。
3、并不是說所有的銷售推動(dòng)都是有效的推動(dòng)，得分這些銷售推動(dòng)主要是干什么的，比如周圍是旅游景點(diǎn)或者海灘，這種季節(jié)性比較強(qiáng)的地點(diǎn)，那我們平常工作日這地方生意一般都是相當(dāng)慘淡的。還有就是那種展覽中心，生意完全依賴于全年展覽的一個(gè)規(guī)模和數(shù)量。
4、要量化實(shí)際存在的銷售潛力。
5、注意主要銷售推動(dòng)的實(shí)際素質(zhì)。
三、選址當(dāng)中的幾個(gè)慎選點(diǎn)
1、店鋪地面與路面不平，那種地方一定要慎選，高地不平會(huì)影響顧客進(jìn)店。有的地方可能是有臺(tái)階啊!可能邁好幾個(gè)臺(tái)階才能到達(dá)我們的店面。這種位置的話我們要慎重去考慮。
2、店面位置在斜坡上，北方還好一點(diǎn)，可能在南方像四川那邊啊!這些山里比較多的地方，它這個(gè)路修的是比較陡的可能是一個(gè)斜坡，沿街有些店鋪啊在這種位置想想就差一點(diǎn)。
3、快車道旁開店要慎重，因?yàn)檫@地方太影響車輛的一個(gè)停放。一般說男的還可以，女司機(jī)是不是技術(shù)本身就不行，然后再停到上坡!本來是想消費(fèi)的但是因?yàn)檫@個(gè)地理位置的原因，可能就放棄本次消費(fèi)，不利于顧客進(jìn)店購物!
4、居民稀少的地方開店一定要慎重，這種地方居民上漲率比較慢，沒有固定的一個(gè)消費(fèi)者啊!如果說你是為了搶占市場啊不計(jì)成本，但是也必須在有足夠的一個(gè)發(fā)展?jié)摿Φ囊粋�(gè)情況下啊如果是周圍的居民比較少啊而且短時(shí)間內(nèi)沒啥大的改變的話，在這種地方選址的話一定要慎選。
5、門前有障礙物的時(shí)候地方一定要慎選。這個(gè)地方影響店鋪的我那個(gè)能見度啊進(jìn)而他會(huì)影響一個(gè)客流。像我原來選的一個(gè)店面很典型的例子，他門前有一個(gè)電力公司的一個(gè)電站正好就在門前擋住了啊!過往客人真的根本看不到，從側(cè)面的話也正好分流了，所以說對他的餐廳就今天來說就成了一個(gè)很大的影響。
6、車子匆匆的地方要慎重。
7、燈光暗淡的地方要慎重。因?yàn)檫@種昏暗的地方他會(huì)影響這種逛街的一個(gè)性質(zhì)，間接影響我們的流量，在這種地方的選址的話一定要慎重。
我們在餐廳選址的人流統(tǒng)計(jì)中的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)：
1、行人在穿行于商圈時(shí)不大愿意偏離最方便的捷徑。這種習(xí)慣是很難去改變的，所以說選址只能去接近這種路徑，而不是說繞過它。
2、僅依靠居民小區(qū)作為銷售推動(dòng)的餐廳顧客捕捉率較低，銷售額也會(huì)比較低，因?yàn)橄M(fèi)推動(dòng)少，所以捕獲率少。
3、一家餐廳要取得良好的銷售額，公車站/地鐵的接近度，行人的數(shù)量和行走路線都是至關(guān)重要的，最理想的是位于距離我們餐廳不超過100米的地方。
4、路過我們餐廳人員素質(zhì)不同，也會(huì)給捕捉率帶來不同。
5、一般說餐廳在休息日時(shí)，會(huì)吸納比較多的顧客。
四、分析顧客行走途徑
1、顧客更傾向于購物前用餐，而不是在購物后。一般情況下超市入口這種餐廳營業(yè)額比超市出口營業(yè)額要好一些。
2、最繁忙的人流行走路徑一定在商圈的聚客點(diǎn)之內(nèi)的，B點(diǎn)C點(diǎn)是偏離的，顧客的行為模式是非常固定的。
3、行人在穿行商圈時(shí)不愿意偏離最方便的路。
五、保證餐廳招牌的清晰可見度
1、75%的顧客是在進(jìn)入餐廳前的30分鐘內(nèi)決定到該店用餐的，30%的顧客是在進(jìn)入餐廳前的5分鐘或更短時(shí)間之前做決定的。我們必須提醒顧客，我們就在附近。
2、25%的顧客是因?yàn)榭匆娏苏信贫鴽Q定到該餐廳用餐，招牌是非常重要的。
3、在一個(gè)新發(fā)展的商圈里開設(shè)第一家餐廳時(shí)，尋找能見度和高可接近性的千分點(diǎn)或A點(diǎn)非常重要。第一家餐廳會(huì)成為我們在此市場的一個(gè)品牌宣傳。
4、在餐廳正面安裝招牌時(shí)，請考慮到四季的植物，在某些季節(jié)，植物會(huì)阻擋我們的招牌。
5、在餐廳正面安裝測招的招牌對我們有利，它會(huì)提高對于人行道上主要人流的可視性。
六、確保接待臺(tái)的易接近性
1、當(dāng)主要人流量位于一樓時(shí)，我們要集中把人員安排在一樓。
2、當(dāng)餐廳位于購物中心或超市賣場時(shí)，跟購物中心或賣場相連時(shí)，必須要考慮臨界和內(nèi)部購物人員的出入口，多開幾個(gè)側(cè)門。賣場或者超市的人流量可以決定我們千分點(diǎn)的位置。在這地方選址主要是根據(jù)超市的經(jīng)營狀況和客流量。在這種情況下，一般都是建議客戶多開幾個(gè)側(cè)門。
3、不要同時(shí)拿商圈和位置兩者一起做賭注。一個(gè)一般或者說剛剛發(fā)展的商圈，如果不能拿到千分點(diǎn)或者A點(diǎn)，我們就可以考慮放棄這個(gè)選址，未來的銷售推動(dòng)并不代表現(xiàn)在。
4、保持人流不斷流動(dòng)。如果排隊(duì)等候有長龍，顧客不會(huì)愿意進(jìn)入這家餐廳。排隊(duì)不代表生意越好嗎?適當(dāng)?shù)呐抨?duì)可以增加效益，如果這個(gè)長龍長時(shí)間不動(dòng)的話，就可能形成顧客流失。
七、選擇對比餐廳
1、首先選擇與新點(diǎn)在商圈類型上相類似的現(xiàn)有餐廳類別。有個(gè)可比性，就是說相類似的餐廳商圈，尤其像直營店的選址，照這樣的地點(diǎn)還是比較容易的。
2、在該類別中找出相同商圈理想性或在餐廳方圓300內(nèi)擁有相類似主要推動(dòng)的餐廳。主要是講你周圍，如果是有相類似的，可以拿他來做一個(gè)參考。
3、選擇比較相似的這種餐廳，它的特性主要是包括地理位置，
4、選擇地產(chǎn)特性，還有聚客點(diǎn)的相對性。和預(yù)期地點(diǎn)比較起來最接近的這種。其實(shí)找這種餐廳的話，你就是主要找你的競爭對手就可以。他一定和你餐廳是相類似的，你就找一下和你最主要的競爭對手是什么品牌，在當(dāng)?shù)厥莻�(gè)什么經(jīng)營情況。有時(shí)候最了解你的有可能是你的競爭對手。
八、預(yù)估第一年?duì)I業(yè)額
1、永遠(yuǎn)不要為使報(bào)表預(yù)估做的好看而夸大我們的營業(yè)額，這樣會(huì)使我們的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，這樣會(huì)使我們的營業(yè)額造成偏差。
2、永遠(yuǎn)不要根據(jù)未來的潛在銷售推動(dòng)來預(yù)估營業(yè)額。第一年銷售額要根據(jù)開業(yè)第一年時(shí)商圈實(shí)際存在的銷售推動(dòng)進(jìn)行預(yù)估第一年的營業(yè)額一定要以你的實(shí)際數(shù)據(jù)說話。
3、永遠(yuǎn)不要為了租金便宜和業(yè)主提供的優(yōu)惠條件作為決策要素。找出非常好或很好的商圈以及在千分點(diǎn)或A點(diǎn)設(shè)點(diǎn)才是成功的關(guān)鍵。不能為圖這個(gè)地方房租便宜，一定要找出千分點(diǎn)。
4、當(dāng)原選定點(diǎn)的情況有變動(dòng)或選擇其他備選點(diǎn)時(shí)，原預(yù)估要做相應(yīng)改變。
5、如果主要競爭者已在此商圈內(nèi)開店，預(yù)估銷售額時(shí)需打折扣，畢竟這個(gè)商圈有了我們一個(gè)主要的競爭對手。